Wenn Sie mit mehreren Personen gemeinsam (vor allem mit Ihrem/Ihrer Partner/in oder Familienangehörigen) eine Immobilie erwerben, so stellt sich die Frage nach dem richtigen Erwerbsverhältnis. In Betracht kommt hierfür insbesondere ein Erwerb zu Bruchteilen oder ein Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Erwerb zu Bruchteilen ist die klassische und meist kostengünstigere Erwerbsform, die insbesondere Ehegatten häufig wählen. Hingegen ermöglicht der Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine differenziertere und individuelle Ausgestaltung der Erwerbergemeinschaft.
Beide Erwerbsformen haben jeweils Vor- und Nachteile, die überblicksartig wie folgt lauten:
Bruchteilsgemeinschaft
VORTEILE:
- Kostengünstiger als der Erwerb in GbR, da keine zusätzlichen Gebühren für die Erstellung eines Gesellschaftsvertrages anfallen
- Rechtlich einfacher als der Erwerb in GbR, da sich bei einer GbR mehr rechtliche Fragen stellen
- Die Beteiligungsquoten am Haus / an der Wohnung können im Hinblick auf unterschiedliche Finanzierungsbeiträge in entsprechender Höhe festgelegt werden. Wenn zum Beispiel ein/e Partner/in monatlich € 150 zur Darlehenstilgung beiträgt und der/die andere € 450, können Anteile von ¼ zu ¾ festgelegt werden.
Diese Bestimmung ist jedoch nur möglich, wenn die künftigen Finanzierungsbeiträge schon feststehen und sich nicht später ändern. So kann es zum Beispiel vorkommen, dass ein/e Partner/in nach einer Gehaltssteigerung mehr beiträgt als bisher. Dann passt die einmal getroffene Festlegung nicht mehr und es kann Schenkungsteuer entstehen, wenn die Beteiligten die Quoten nicht anpassen (siehe noch unten).
- Die Teilungsversteigerung unter den Miteigentümern können die Beteiligten ausschließen, sodass kein Miteigentümer gegen den Willen der anderen eine gerichtliche Versteigerung zur Auseinandersetzung beantragen kann. Die Miteigentümer müssen sich dann also einigen, wenn eine/r aus der Bruchteilsgemeinschaft ausscheiden möchte.
- Auch die Nutzung der gemeinsamen Immobilie können die Miteigentümer regeln. So können sie zum Beispiel festlegen, dass ein Miteigentümer die Wohnung im Erdgeschoss und eine Miteigentümerin die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt.
- Die Bruchteilseigentümer können wechselseitige Vorkaufs- und Ankaufsrechte vereinbaren.
- Bei Ehegatten, die gemeinsam die Immobilie bewohnen, kommt im Falle von Schenkungen das sog. „Familienheim-Privileg“ zur Anwendung: Bei Übertragungen von Anteilen oder der gesamten Immobilie zwischen Ehegatten entsteht dann keine Schenkungsteuer, unabhängig vom Wert der Immobilie. Der Schenkungsteuerfreibetrag von € 500.000 zwischen Ehegatten wird also bei der Übertragung des Familienwohnheims gar nicht benötigt.
NACHTEILE:
- Die beschriebenen weiteren Regelungen zwischen den Miteigentümern (gemeinsame Nutzung, Ausschluss der Teilungsversteigerung, Vorkaufs- und Ankaufsrechte) lösen – wie die Gestaltung eines GbR-Gesellschaftsvertrages – zusätzliche Kosten aus.
- Darüber hinausgehende differenzierte Regelungen zum Verhältnis der Erwerber untereinander wie bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind nicht möglich. Dies gilt insbesondere für sinnvolle Regelungen zur Kündigung, zum Ausscheiden aus bestimmten Gründen, zur Gesellschafterversammlung und zum Todesfall. Alle Regelungen, die bei einer Bruchteilsgemeinschaft möglich sind (siehe oben), sind erst recht auch bei einem Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts möglich.
- Vor allem bei nicht verheirateten Partnern kann Schenkungsteuer entstehen, wenn ein/e Partner/in mehr Finanzierungsbeiträge leistet, als seiner/ihrer Beteiligungsquote entspricht, und damit eine Schenkung an den/die andere/n vorliegt. Denn in diesem Fall finanziert der/die eine Partner/in die Beteiligung des anderen zum Teil mit. Die Quoten in der Bruchteilsgemeinschaft sind starr und passen sich nicht automatisch an die Finanzierungsbeiträge an. Bei nicht miteinander verheirateten Partnern beträgt der Schenkungsteuerfreibetrag nur € 20.000,–, sodass schnell Schenkungsteuer entstehen kann. Bei Eheleuten stellt sich wegen des Freibetrages von € 500.000 bei der Schenkungsteuer und der Privilegierung des Familienheims (siehe oben) hingegen nur selten ein schenkungsteuerliches Problem.
- Manche Partner empfinden außerdem die starren Quoten als ungerecht, da sie bei erhöhten Finanzierungsbeiträgen keinen entsprechend höheren Anteil an der Immobilie erlangen.
- Bei einem Verkauf von Anteilen zwischen den Miteigentümern fällt Grunderwerbsteuer an. Die Übertragung ist nur grunderwerbsteuerfrei, wenn ein Befreiungstatbestand vorliegt, insbesondere bei Eheleuten oder zwischen Verwandten in gerader Linie (vor allem also zwischen Eltern und Kindern und umgekehrt), nicht hingegen bei nicht miteinander verheirateten Partnern.
- Die Bruchteilseigentümer können ihre Anteile frei und selbstständig an Dritte veräußern oder vererben, ohne dass sie die anderen Miteigentümer um Erlaubnis fragen müssen. So können fremde Personen auch gegen den Willen der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft werden.
Gesellschaft bürgerlichen Rechts
VORTEILE:
- Es sind flexible Beteiligungsquoten je nach den Finanzierungsbeiträgen der Gesellschafter möglich. Dies kann – vor allem bei nicht verheirateten Partnern – einer Schenkungsteuerpflicht vorbeugen, wenn die Partner unterschiedliche Finanzierungsbeiträge leisten und daher bei festen Beteiligungsquoten eine Schenkung des/der einen an den/die andere/n vorläge (siehe oben).
- Außerdem sind die flexiblen Beteiligungsquoten gerechter, weil jedem immer so viel vom Grundbesitz gehört, wie er investiert hat.
- Das Rechtsverhältnis zwischen den Erwerbern kann differenziert nach Ihren Bedürfnissen und Regelungswünschen gestaltet werden, insbesondere hinsichtlich einer möglichen Trennung, Kündigung, Ausschluss von Gesellschaftern, Abfindung, Erbfolge und späterer lebzeitiger Beteiligung von Kindern und anderen Nachfolgern.
- Kein Gesellschafter kann seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen veräußern (es sei denn, die Gesellschafter vereinbaren im Gesellschaftsvertrag abweichendes). So können die Gesellschafter erreichen, dass nur mit ihrer Zustimmung neue Gesellschafter in die Gesellschaft eintreten.
- Übertragungen von Anteilen sind auch in reiner Schriftform – also ohne Beteiligung des Notars – möglich.
- Bei Übertragungen zwischen den Gesellschaftern fällt bis zu einem Erwerb von 90 % der Anteile an der Immobilie durch einen Gesellschafter grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an.
- Bei Übertragungen unter den Gesellschaftern (ohne dass ein Gesellschafter ganz ausscheidet) ist keine Änderung im Grundbuch nötig.
- Bei Ausscheiden und Eintritt von Gesellschaftern ist die erforderliche Grundbucheintragung häufig kostengünstiger möglich als bei der Bruchteilsgemeinschaft.
NACHTEILE:
- Die GbR ist rechtlich komplizierter als die einfache Bruchteilsgemeinschaft.
- Für die Erstellung des Gesellschaftsvertrages entstehen zusätzliche Kosten.
- Ob bei einer GbR zwischen Ehegatten das schenkungsteuerliche „Familienheim-Privileg“ (siehe oben) anwendbar ist, ist derzeit nicht geklärt.
- Bei einer GbR ist keine Förderung durch Baukindergeld möglich.
Bitte sprechen Sie uns gern an, wenn Sie eine Beratung zu dem für Sie günstigsten Erwerbsverhältnis wünschen!
