Soll ein Haus in mehrere Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Garagen oder andere selbstständige Einheiten (sog. Sondereigentumseinheiten) unterteilt werden, so ist hierfür eine Teilungserklärung erforderlich. Nur auf diese Weise können Personen das selbstständige Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder anderen Einheit erwerben. Die Teilungserklärung muss zumindest notariell beglaubigt werden, in der Praxis wird sie jedoch häufig beurkundet.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
In der Teilungserklärung regeln die Eigentümer, welche Räume zu welcher Einheit gehören sollen, und wie groß der Miteigentumsanteil jedes Wohnungs-/Teileigentümers ist. So wird zum Beispiel bestimmt, dass „ein Miteigentumsanteil von 250/10.000 verbunden ist mit der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1, bestehend aus den Räumen im Erdgeschoss links sowie einem Balkon und einem Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 1 bezeichnet.“ Auch Garagenstellplätze, die nur mit Markierungen abgegrenzt sind, können eigenständiges Teileigentum werden. Alle Räume, die nicht einer bestimmten Einheit zugewiesen werden, bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Miteigentümer (zum Beispiel Flure und Gemeinschaftskeller).
Gemeinschaftsordnung
Zusammen mit der Teilungserklärung lassen die Eigentümer zumeist noch eine Gemeinschaftsordnung beurkunden. Darin können sie detaillierte Regelungen für ihr Gemeinschaftsverhältnis treffen, insbesondere:
- die Einräumung von Sondernutzungsrechten, zum Beispiel an Gartenflächen und Stellplätzen auf dem Grundstück
- die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und das Stimmrecht
- Zustimmungserfordernisse für den Verkauf einer Sondereigentumseinheit
- den zulässigen Umfang des Gebrauchs, insbesondere im Hinblick auf berufliche/gewerbliche Tätigkeiten.
- Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten
- die Zulässigkeit baulicher Veränderungen
- die Lasten- und Kostenverteilung
- die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und die Leistung von Vorauszahlungen
- die Bildung einer Instandhaltungsrücklage
- den Abschluss von Versicherungen
- die Verpflichtung zum Wiederaufbau bei Zerstörung des Gebäudes
Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde
Für den Vollzug der Teilungserklärung ist ferner eine sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde erforderlich. Hierfür sind der Baubehörde Grundrisspläne aller Stockwerke sowie Schnitt- und Ansichtspläne des (geplanten) Gebäudes einzureichen. Auf den Plänen sind alle Räume, die zu einer Sondereigentumseinheit gehören sollen, mit derselben Ziffer zu kennzeichnen. Die Pläne erstellt häufig ein Architekt. Die Baubehörde prüft insbesondere, ob alle Sondereigentumseinheiten gegenüber den anderen Sondereigentumseinheiten abgeschlossen sind, über das Gemeinschaftseigentum erreichbar sind und ob bei einer Wohnung die zum Wohnen erforderlichen Einrichtungen (Küche und Bad) vorhanden sind. Wenn die Baubehörde alle Voraussetzungen als erfüllt ansieht, erteilt sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Vollzug durch Notar und Grundbuchamt
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung legt der Notar gemeinsam beim Grundbuchamt zum Vollzug vor. Nach Prüfung bildet das Grundbuchamt eigenständige Grundbücher für jede Wohnungs- und Teileigentumseinheit. Über die Einheiten können die Eigentümer dann selbstständig verfügen, insbesondere können sie jede Einheit getrennt an beliebige Personen verkaufen oder mit einer Grundschuld belasten.
Vorbereitung und Beratung
Für die Vorbereitung einer Teilungserklärung vereinbaren Sie bitte einen persönlichen Besprechungstermin mit unserem Büro. Bitte bringen Sie hierzu die Entwürfe der Aufteilungspläne und die Grundbuchangaben zum aufzuteilenden Grundbesitz (Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Grundbuchblattnummer) mit. Die Aufteilungspläne legen Sie uns bitte zur Prüfung vor, bevor Sie sie bei der Baubehörde zwecks Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung einreichen.
Für Rückfragen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.