Kaufvertrag

Unser Datenblatt für die Vorbereitung eines Kaufvertrages können Sie hier herunterladen.

 

Der übliche Ablauf beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist wie folgt:

 

Entwurf und Beurkundung

Wir erstellen einen Entwurf des Vertrages und versenden ihn an Sie sowie die übrigen Beteiligten. Eventuell bitten Sie oder die weiteren Beteiligten noch um Änderungen und Ergänzungen des Vertrages und klären Ihre Fragen im Vorfeld mit uns. Wenn der Vertrag vorbereitet ist, können Sie einen gemeinsamen Beurkundungstermin mit uns vereinbaren. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und erläutert ihn. Sie haben Gelegenheit, Fragen zu stellen und eventuell weitere Änderungswünsche einzubringen.  Am Schluss unterzeichnen Sie, die übrigen Beteiligten und der Notar den Vertrag.

Von dem unterzeichneten Vertrag erhalten Sie von uns zunächst Abschriften und später Ausfertigungen.

 

Abwicklung

Dann kümmern wir uns um die gesamte Abwicklung des Vertrages:

Wir holen zunächst etwa erforderliche Genehmigungen zum Vertrag ein (zum Beispiel: Genehmigungen des Wohnungsverwalters, des Betreuungsgerichts, der Landwirtschaftskammer, Genehmigungen von Personen, die nicht am Termin teilnehmen konnten). Außerdem lassen wir zur Sicherung des Käufers eine Vormerkung im Grundbuch eintragen. Wir schreiben außerdem die Gemeinde an, um abzuklären, ob diese möglicherweise ein Vorkaufsrecht ausübt (in der Regel ist dies nicht der Fall). Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht erwerben, hat die Stadt von vornherein kein Vorkaufsrecht; eine Anfrage ist dann nicht erforderlich. Sollten noch Grundschulden für Banken, Sparkassen oder andere Gläubiger des Verkäufers im Grundbuch eingetragen sein, schreiben wir auch diese Gläubiger an, damit sie die Löschung ihrer Rechte bewilligen. Wenn die Gläubiger hierfür noch einen Geldbetrag verlangen, kann der Käufer diesen Betrag aus dem Kaufpreis direkt an die Gläubiger zahlen und zahlt nur noch den verbleibenden Restkaufpreis an den Verkäufer. Auf diese Weise stellen wir sicher, dass der Käufer das Haus / die Wohnung lastenfrei erwirbt.

 

Zahlung des Kaufpreises / Fälligkeit

Wenn wir alle diese rechtlichen Voraussetzungen geklärt haben, schreiben wir den Käufer an, dass er nun den Kaufpreis zahlen kann. Sie können außerdem im Vertrag vereinbaren, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn der Verkäufer oder ein sonstiger Bewohner ausgezogen ist. Dies ist für den Käufer sicherer. Von der ordnungsgemäßen Räumung muss sich der Käufer dann selbst überzeugen.

Darüber hinaus können Sie im Kaufvertrag vereinbaren, dass der Käufer frühestens ab einem bestimmten Datum zahlen muss (zum Beispiel: „nicht vor dem 1. August 2018“). Dies ist für den Käufer vor allem dann von Bedeutung, wenn ihm die Geldmittel (Darlehen oder Eigenmittel) für die Zahlung des Kaufpreises erst zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung stehen, zum Beispiel weil die Bank die Darlehenssumme zu einem bestimmten Zeitpunkt zugesagt hat oder Sie eine Festgeldanlage noch kündigen müssen. Der Käufer kann dann auch vor dem vereinbarten Zeitpunkt zahlen, er sollte aber immer die notarielle Fälligkeitsmitteilung und ggf. die Räumung abwarten.

 

Direktzahlung oder Notaranderkonto?

Der Käufer zahlt den Kaufpreis in der Regel direkt an den Verkäufer und eventuell zum Teil an abzulösende Gläubiger des Verkäufers, die noch im Grundbuch eingetragen sind. Welche Beträge eventuell an Gläubiger zu zahlen sind, teilen wir dem Käufer mit der Fälligkeitsmitteilung mit. Eine Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto ist heutzutage meistens nicht mehr erforderlich. Dies ist für den Käufer günstiger, da er die zusätzlichen Gebühren für ein Notaranderkonto einspart. Nur in bestimmten Fällen besteht ein besonderes Sicherungsbedürfnis, das die Abwicklung über ein Notaranderkonto erforderlich macht (zum Beispiel: das Kaufobjekt befindet sich im Zwangsversteigerungsverfahren, oder der Käufer möchte sofort in das Objekt einziehen, obwohl die rechtlichen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung noch nicht erfüllt sind).

 

Besitzübergang

Wenn der Käufer den vollständigen Kaufpreis bezahlt hat, geht in der Regel der Besitz auf den Käufer über. Das heißt: Der Käufer darf einziehen oder vermieten, er trägt alle Kosten und Lasten und ihm stehen alle Nutzungen (zum Beispiel Mieten) zu. Laufende Kosten wie Verbrauchskosten, Grundsteuer, Versicherungsprämien sind auf den Zeitpunkt des Besitzübergangs (also in der Regel den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung) zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen, wenn der Verkäufer sie schon vorausbezahlt haben sollte.

 

Umschreibung im Grundbuch

Nach Zahlung des Kaufpreises bestätigt uns der Verkäufer (und eventuell abzulösende Gläubiger), dass der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Sobald wir diese Bestätigung erhalten, lassen wir das Eigentum im Grundbuch auf den Käufer umschreiben. Sobald die Umschreibung erfolgt ist, prüfen wir, ob diese korrekt erfolgt ist, und senden dem Käufer einen Grundbuchauszug zu.

Für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist außerdem eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde erforderlich, ersatzweise ein Negativattest, nach dem keine Vorkaufsreche bestehen. Diese Erklärung fordern wir bereits nach Beurkundung des Vertrages an, sie ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises (siehe bereits oben). Eine Erklärung zum Vorkaufsrecht ist nicht erforderlich bei Wohnungs- und Teileigentum und bei Erbbaurechten.

 

Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Ferner ist für die Umschreibung des Eigentums die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – Grunderwerbsteuerstelle – erforderlich. Wir sind verpflichtet, jeden Grundstückskaufvertrag bei der Grunderwerbsteuerstelle anzuzeigen. Der Käufer erhält automatisch den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Er muss die Grunderwerbsteuer bezahlen; wir erhalten dann vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Diese reichen wir mit dem Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt ein.

 

Bauträgervertrag

Eine Sonderform des Grundstückskaufvertrages ist der Bauträgervertrag. Hier erwerben Sie ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, wobei sich der Bauträger zugleich verpflichtet, das Gebäude / die Eigentumswohnung (nebst Gemeinschaftseigentum) für Sie zu errichten. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in  Raten, und zwar nach Baufortschritt oder wenn Ihnen entsprechende Sicherheit geleistet wird. 

Die genauen Spezifikationen des Gebäudes und Ihrer Wohnung ergeben sich aus der Baubeschreibung. Beim Kauf einer Eigentumswohnung existiert für das Gebäude – wie stets bei Wohnungseigentum – eine Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung. Alle Unterlagen übersenden wir Ihnen mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin, damit Sie sie eingehend prüfen und Ihre Entscheidung für den Kauf wohlüberlegt treffen können. Während dieser Zeit stehen wir Ihnen selbstverständlich für alle rechtlichen Fragen zum Vertrag und den übrigen Unterlagen zur Verfügung.

 

Vertretung bei der Beurkundung

Das Gesetz sieht vor, dass Sie an der Beurkundung persönlich teilnehmen sollen oder zumindest durch eine Vertrauensperson vertreten werden sollen, wenn Sie als Verbraucher einen Vertrag mit einem Unternehmer schließen. Auch in allen anderen Fällen empfiehlt es sich immer, persönlich an der Beurkundung teilzunehmen, damit Sie sich unmittelbar während der Beurkundung durch den Notar beraten lassen und etwaige Fragen klären können. Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch vor und nach der Beurkundung persönlich, telefonisch und per E-Mail für Ihre Fragen zur Verfügung.

Wenn Sie trotzdem nicht an der Beurkundung teilnehmen können (zum Beispiel wegen Krankheit oder Urlaub), können Sie sich bei der Beurkundung auch vertreten lassen. Dies sollte dann möglichst durch eine Person ihres Vertrauens geschehen. Ihr Vertreter kann als sog. „Vertreter ohne Vertretungsmacht“ oder als „mündlich Bevollmächtigter“ auftreten und Sie können sein Handeln später (in notarielle beglaubigter Form) genehmigen bzw. seine Vollmacht bestätigen. Alternativ können Sie Ihrem Vertreter auch vorab eine Vollmacht für den Vertrag in notariell beglaubigter Form erteilen. Sowohl eine nachträgliche Genehmigung / Vollmachtsbestätigung als auch auch eine Vollmacht bereiten wir selbstverständlich gern für Sie vor.

 

Kaufverträge über Nachlassgegenstände

Die Verwertung des Nachlasses kann erfolgen, indem die Erben Nachlassgegenstände verkaufen und den Erlös zwischen sich aufteilen. An einem Verkauf müssen stets alle Miterben mitwirken, wenn der Erblasser keinen Testamentsvollstrecker zur Auseinandersetzung des Nachlasse eingesetzt hat. Der Verkauf von Nachlassvermögen ist insbesondere bei Grundbesitz (Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurechten) beurkundungspflichtig.

Für den Verkauf von Nachlassgrundbesitz ist in der Regel vorab das Grundbuch zu berichtigen. Die Grundbuchberichtigung ist beim Grundbuchamt kostenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall erfolgt. Für die Grundbuchberichtigung legen Sie uns bitte eine notarielle Verfügung von Todes wegen (Testament oder Erbvertrag) vor oder einen Erbschein. Sollten Sie noch einen Erbschein benötigen, bereiten wir gern den entsprechenden Antrag für Sie vor und reichen ihn bei Gericht ein.

Hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises ist es sinnvoll, wenn der Käufer den Kaufpreis insgesamt auf ein einziges Konto der Erbengemeinschaft (zum Beispiel ein noch bestehendes Konto des Erblassers) zahlt. Denn wenn der Käufer den Kaufpreis aufgeteilt an mehrere Erben zahlt, erhöht dies das Risiko von Fehlern bei der Zahlung und führt ferner zu einer Gebührenerhöhung, weil hierin zugleich eine Erbauseinandersetzung liegt. Den Kaufpreis können die Erben dann später unter sich aufteilen.

Im Übrigen erfolgen Abschluss und Abwicklung des Verkaufs eines Nachlass-Grundstücks wie bei einem regulären Grundstückskaufvertrag.

 

Für die Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrages übermitteln Sie uns bitte die folgenden Angaben oder füllen Sie unser Datenblatt aus, das Sie  hier herunterladen können.

  • Name, Anschrift, Geburtsdatum, Steuer-ID-Nummern (11 Ziffern) aller Verkäufer
  • Name, Anschrift, Geburtsdatum, Steuer-ID-Nummern (11 Ziffern) aller Käufer
  • Wenn Verkäufer oder Käufer verheiratet (auch wenn der Ehegatte nicht mitwirkt!): Bitte geben Sie uns den gewöhnlichen Aufenthalt (Lebensmittelpunkt) und die Staatsangehörigkeit beider Ehegatten sowie (falls abweichend) den gewöhnlichen Aufenthalt und die Staatsangehörigkeit im Zeitpunkt der Heirat an! Diese Angaben sind wichtig, damit wir ermitteln können, ob eventuell ausländisches Eherecht gilt. Dieses kann Besonderheiten vorsehen, die wir bei der Gestaltung des Kaufvertrages berücksichtigen müssen, damit Sie das Eigentum rechtssicher verkaufen bzw. erwerben können!
  • Daten zum Kaufobjekt: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer (sollten Ihnen diese Angaben nicht vorliegen, teilen Sie uns bitte den Eigentümer, dessen Geburtsdatum und die Anschrift mit, damit wir die Grundbuchdaten für Sie ermitteln können!)
  • Bei Wohnungseigentum: Namen und Anschrift des Verwalters
  • Höhe des Kaufpreises
  • Kontodaten des Verkäufers (IBAN und Bank/Sparkasse)
  • Bewegliche Gegenstände, die Sie mitverkaufen bzw. kaufen möchten (zum Beispiel: Kücheneinrichtung, Möbel, Teppiche, Leuchten, Klimaanlage, Gardinen, Rasenmäher). Bitte teilen Sie uns auch mit, welcher Teil des Kaufpreises auf die beweglichen Gegenstände entfällt. Auf diesen Kaufpreisteil zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer.
  • Etwaige Mängel des Kaufobjekts, die Ihnen bekannt sind. Diese sollten zur Klarstellung für beide Seiten in der Urkunde erwähnt werden.
  • Ist das Objekt vermietet? Übernimmt der Käufer das Mietverhältnis oder soll der Mieter bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ausziehen? Bei geplantem Auszug: Ist das Mietverhältnis rechtswirksam beendet? Bei Übernahme: Hat der Mieter eine Mietsicherheit geleistet?
  • Bewohnt der Verkäufer das Objekt noch selbst? Bis zu welchem Zeitpunkt soll der Verkäufer das Kaufobjekt räumen?