Neues Bauträgerrecht 2018

Die Änderungen durch das neue Bauvertragsrecht sind zum 1. Januar 2018 in Kraft getreten. Sie gelten für alle Verträge, die ab diesem Zeitpunkt beurkundet werden.

 

  1. Neuregelung der Abnahmefiktion

Verweigert der Käufer die Abnahme des Vertragsobjekts trotz Fertigstellung, so kann der Verkäufer ihn unter Setzung einer angemessenen Frist zur Abnahme auffordern. Nimmt der Käufer das Vertragsobjekt in dieser Frist nicht ab, so treten dieselben Rechtsfolgen wie bei einer Abnahme ein. Der Käufer kann dies nur verhindern, indem er die Abnahme verweigert und hierbei zumindest einen Mangel benennt. Ob es sich hierbei um einen wesentlichen Mangel handeln muss oder ein unwesentlicher Mangel genügt, ist derzeit noch nicht geklärt. Bei einem Bauträgervertrag mit einem Verbraucher (der also zu privaten Zwecken kauft) muss der Bauträger den Käufer auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme bei der Aufforderung zumindest in Textform (E-Mail genügt) hinweisen.

 

  1. Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme

650g Abs. 1 bis 3 (i.V.m. § 650u Abs. 1 Satz 2) BGB regelt nunmehr das Recht des Bauträgers auf eine Zustandsfeststellung, wenn der Käufer die Abnahme des Vertragsobjekts verweigert. Das Verfahren und die Rechtsfolgen sind dort wie folgt geregelt:

 

(1)    

1Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. 2Die gemeinsame Zustandsfeststellung soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen werden und ist von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben.

(2)    

1Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder einem von dem Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen. 2Dies gilt nicht, wenn der Besteller infolge eines Umstands fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. 3Der Unternehmer hat die einseitige Zustandsfeststellung mit der Angabe des Tages der Anfertigung zu versehen und sie zu unterschreiben sowie dem Besteller eine Abschrift der einseitigen Zustandsfeststellung zur Verfügung zu stellen.

(3)    

1Ist das Werk dem Besteller verschafft worden und ist in der Zustandsfeststellung nach Absatz 1 oder 2 ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. 2Die Vermutung gilt nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein kann.

 

  1. Baubeschreibung

Das neue Bauträgerrecht regelt näher die Anforderungen an den Inhalt der Baubeschreibung. Sie muss die wesentlichen Eigenschaften des Vertragsobjekts in klarer Weise darstellen (Art. 249 § 2 Abs. 1 Satz 1 BGB) und zumindest die folgenden Informationen enthalten (Satz 2):

  1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
  2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
  3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
  4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik
  5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
  6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
  7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
  8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Die Baubeschreibung sollte so detailliert und präzise wie möglich gefasst sein, damit für alle Beteiligten Klarheit über alle geschuldeten Leistungen und Qualitätsstandards besteht. Im Hinblick auf den Schallschutz sollte die Beschreibung nicht nur auf eine Norm wie die DIN 4109 verweisen, sondern den Schallschutzstandard konkret beschreiben. Pläne sollten stets mit Flächenangaben versehen sein. Es genügt, in der Baubeschreibung auf die in der Teilungserklärung enthaltenen Aufteilungspläne zu verweisen.

Eine Baubeschreibung ist auch dann erforderlich, wenn das Gebäude bereits fertiggestellt ist und der Käufer das Objekt daher besichtigen kann.

Der Bauträger muss dem Käufer die Baubeschreibung rechtzeitig vor Vertragsschluss zur Verfügung stellen. Hierfür genügt es jedoch, wenn der Notar – wie bisher – dem Käufer den Vertragsentwurf nebst allen Anlagen und Bezugsurkunden (die auch die Baubeschreibung umfassen) unter Wahrung der Zwei-Wochen-Frist übersendet.

Selbstverständlich können die Vertragsparteien individuelle Abweichungen von der Baubeschreibung im Vertrag vereinbaren. Auch diese sollten so präzise wie möglich gefasst werden. Den Vertrag mit den vereinbarten Abweichungen muss der Notar dem Käufer ebenfalls spätestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin übermitteln.

 

  1. Im Übrigen: Auslegung auf Basis vertragsbegleitender Umstände

Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Hierbei sind auch vorvertragliche Erklärungen, Werbeaussagen und Darstellungen in Prospekten heranzuziehen. Der Bauträger schuldet also im Zweifel einen Standard, welcher den übrigen Gewerken und der vereinbaren und/oder beworbenen Qualität entspricht. Im Interesse des Bauträgers sollte die Baubeschreibung so präzise wie möglich gefasst sein, um Klarheit über Umfang und Qualitätsstandard aller geschuldeten Leistungen zu schaffen.

 

  1. Fertigstellungszeitpunkt

Die Baubeschreibung muss nach neuem Recht verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Vertragsobjekts enthalten. Hierbei kann der Bauträger für das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum (insbesondere Außenanlagen) auch unterschiedliche Fertigstellungszeitpunkte angeben. Wenn der Baubeginn noch nicht feststeht, ist die Dauer der Baumaßnahme Dauer anzugeben (Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB). Bisher war es üblich, das Fertigstellungsdatum nicht in der Baubeschreibung, sondern im Vertrag selbst festzulegen. Diese Vorgehensweise kann wohl beibehalten werden, da der Käufer auf diese Weise ebenso gut informiert und das Fertigstellungsdatum für ihn verbindlich wird.

 

  1. Neuregelung zu Abschlagszahlungen

Nach dem neuen § 632a Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Unternehmer „von dem Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen“. Gemäß dem ebenfalls neuen § 309 Nr. 15 BGB darf der Bauträger in den Verträgen keine Ratenzahlungen vereinbaren  „die wesentlich höher sind als die nach § 632a Absatz 1 […] zu leistenden Abschlagszahlungen“. Umstritten ist derzeit, ob diese Neuregelung nur für reine Bauverträge oder auch für Bauträgerverträge gilt. Zum Teil wird angenommen, dass die Prozentsätze nach der MaBV (verbindlich gemäß § 650v BGB, Art. 244 EGBGB) Spezialregelungen für den Bauträgervertrag sind; die Neuregelungen in § 632a Abs. 1 Satz 1 und § 309 Nr. 15 BGB sollen daneben nicht gelten. Andere gehen davon aus, dass beide Regelungen (MaBV sowie §§ 632a Abs. 1 Satz 1, 309 Nr. 15 BGB) nebeneinander anwendbar sind.

Wenn man davon ausgeht, dass beide Regelungen nebeneinander anwendbar sind, bedeutet dies: Die einzelnen Raten, die der Käufer beim Bauträgervertrag zu zahlen hat, dürfen den tatsächlich erbrachten Wert der Einzelleistung nicht wesentlich überschreiten. Die in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehenen, üblichen Prozentsätze kann der Bauträger dann nicht ohne Weiteres zugrunde legen, wenn das Wertverhältnis der Einzelleistungen erheblich davon abweicht. Wenn sich dies bei Vertragsschluss noch nicht absehen lässt, können die Beteiligten im Vertrag vereinbaren, dass der Bauträger den Kaufpreis in sieben Einzelraten verlangt, zusammengesetzt aus den in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehenen Einzelraten, wobei der Bauträger sich dazu verpflichtet, die Vorgaben des § 632a Abs. 1 BGB zu beachten.

 

  1. Keine isolierte Kündigung des bauvertraglichen Teils des Vertrages

Anders als bisher erlaubt das neue Recht es dem Käufer unter keinen Umständen mehr, isoliert den bauvertraglichen Teil des Vertrages zu kündigen und am Grundstückskauf festzuhalten. Der Käufer kann stets nur vom gesamten Vertrag zurücktreten. Wenn ein Interesse an der Möglichkeit zur Teilkündigung besteht, können die Vertragsparteien dem Käufer ein isoliertes Kündigungsrecht aus wichtigem Grund einräumen (etwa für den Fall, dass der Bau ins Stocken gerät).

 

  1. Herausgabe von Planungsunterlagen

Gemäß dem neuen § 650n BGB  ist der Bauträger verpflichtet, dem Käufer vor Baubeginn sowie mit Fertigstellung diejenigen Unterlagen zu übergeben, die der Käufer zum Nachweis gegenüber Behörden und Kreditinstituten benötigt:

(1)
1Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. 2Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.

(2)
Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.

(3)
Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.

 

Die für Kreditinstitute erforderlichen Unterlagen betreffen insbesondere die Dokumente, die für eine KfW-Förderung erforderlich sind.

 

Für Rückfragen und Gestaltungsempfehlungen zu den neuen Regelungen stehen wir Ihnen jederzeit gern zur Verfügung.