Sonstige Grundstücksrechte

Wichtige Grundstückrechte – neben der Grundschuld – sind insbesondere:

 

Nießbrauch

Der Nießbrauch vermittelt ein umfassendes Nutzungsrecht über den Grundbesitz, d.h. der Nießbraucher kann den Grundbesitz insbesondere selbst nutzen, vermieten oder verpachten. Regelungsbedürftig ist insbesondere, welche Kosten der Nießbraucher für den Grundbesitz tragen soll. Nach der gesetzlichen Regelung  trägt der Nießbraucher nur die gewöhnlichen Lasten und Kosten, nicht jedoch die außergewöhnlichen (zum Beispiel Dachreparatur). Ferner trägt er nur die Zinsen eines zulasten des Grundbesitzes besicherten Darlehens, nicht jedoch die Tilgungsraten. Alternativ hierzu kann geregelt werden, dass der Nießbraucher alle Kosten für den Grundbesitz trägt (also auch außergewöhnliche Lasten) oder umgekehrt, dass er überhaupt keine Kosten trägt (und diese allesamt der Eigentümer trägt).

 

Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht berechtigt anders als der Nießbrauch grundsätzlich nur dazu, den Grundbesitz selbst zum Wohnen zu nutzen. Die Überlassung an andere Personen (zum Beispiel aufgrund eines Mietvertrages) kann der Eigentümer dem Wohnungsberechtigten jedoch zusätzlich gestatten. Auch beim Wohnungsrecht ist regelungsbedürftig, wer welche Kosten trägt, insbesondere die Verbrauchskosten sowie die üblichen und die außergewöhnlichen Reparaturkosten, die Grundsteuer und die Versicherungskosten.

 

Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten sind in verschiedenen Formen möglich:

  • Sie können dem Eigentümer des berechtigten (herrschenden) Grundstücks eine bestimmte Nutzung des verpflichteten (dienenden) Grundstücks erlauben.
  • Außerdem können sie die Vornahme bestimmter Handlungen auf dem verpflichteten (dienenden) Grundstück zugunsten des Eigentümers des berechtigten (herrschenden) Grundstücks verbieten.
  • Sie können auch die Ausübung von Rechten, die dem Eigentümer des verpflichteten (dienenden) Grundstücks zustehen, ausschließen.

Typische Fälle von Grunddienstbarkeiten sind zum Beispiel:

  • Wegerechte
  • Leitungsrechte
  • Stellplätze
  • Benutzungsbeschränkung, zum Beispiel bezüglich eines bestimmten Gewerbes
  • Duldung von Immissionen (zum Beispiel Abgabe, Gerüche, Lärm)
  • Recht, das Nachbargrundstück als baurechtliche Abstandsfläche in Anspruch zu nehmen

 

Dingliches / schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht sichert dem Berechtigten die Möglichkeit, ein Objekt zu kaufen, wenn der Eigentümer es an einen Dritten verkauft. Wird ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, so kann der Vorkaufsberechtigte seinen Anspruch auch gegen den dritten Käufer durchsetzen.

Beim dinglichen Vorkaufsrecht ist Kaufpreis immer der Preis, den der Eigentümer mit dem Dritten vereinbart. Soll hingegen ein hiervon abweichender Preis gelten, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausübt, können die Beteiligten dies auch vereinbaren. Es handelt sich dann nicht um ein dingliches Vorkaufsrecht, sondern um ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht. Wenn die Beteiligten für dieses schuldrechtliche Vorkaufsrecht eine Vormerkung im Grundbuch eintragen lassen, ist es in ähnlicher Weise dinglich gesichert wie das dingliche Vorkaufsrecht.

 

Reallast

Die Reallast sichert die Erbringung wiederkehrender Leistungen zulasten des Grundstücks ab. Sie wird insbesondere als Sicherheit für Rentenzahlungen verwandt. Bisweilen vereinbaren die Beteiligten bei einer Grundstücksübertragung zwischen Verwandten (insbesondere von Eltern an die Kinder), dass das Kind den Eltern eine monatliche Rente zahlt. Diese Rentenzahlung können die Übergeber sich durch eine Reallast zulasten des übertragenen Hauses oder der übertragenen Wohnung absichern lassen. Sie können dann in den Grundbesitz vollstrecken, wenn die Rentenzahlung ausbleibt.

 

Miteigentümervereinbarung

Gehört ein Grundstück mehreren zu Bruchteilen, so können die Miteigentümer durch Vereinbarung die Auseinandersetzung zwischen sich ausschließen. Kein Miteigentümer kann dann die Teilungsversteigerung des Grundbesitzes betreiben. Wird diese Vereinbarung im Grundbuch eingetragen, so wirkt sie auch gegen alle künftigen Miteigentümer. Ferner können die Miteigentümer in einer Vereinbarung die gemeinsame Nutzung und die Kostenverteilung für das gemeinschaftliche Grundstück regeln. Solche Miteigentümervereinbarungen finden sich zum Beispiel bei Garagen- und Wegegrundstücken, die den Eigentümern der anliegenden Häuser gemeinsam gehören.